米国不動産ローンファンドC3号
基本データ
基本データ
貸付通貨 ：米ドル建て
【当初予定満期】（注）
期待利回り(貸付通貨建ての年利)：7.0%
投資倍率(貸付通貨建て) ：1.176倍
分配予定日 ：2019年2月（以降6カ月毎に分配）
運用期間(予定) ：約32カ月
運用終了予定年月 ：2021年6月末
販売手数料 ：0円
運用手数料(当初出資額割合) ：4.0%
※運用手数料(年率換算) ：1.5%
【延長1回目】（注）
期待利回り(貸付通貨建ての年利)：7.5%
投資倍率(貸付通貨建て) ：1.260倍
分配予定日 ：2019年2月（以降6カ月毎に分配）
運用期間(予定) ：約44カ月
運用終了予定年月 ：2022年6月末
販売手数料 ：0円
運用手数料(当初出資額割合) ：4.0%
※運用手数料(年率換算) ：1.1%
【延長2回目】（注）
期待利回り(貸付通貨建ての年利)：7.7%
投資倍率(貸付通貨建て) ：1.342倍
分配予定日 ：2019年2月（以降6カ月毎に分配）
運用期間(予定) ：約56カ月
運用終了予定年月 ：2023年6月末
販売手数料 ：0円
運用手数料(当初出資額割合) ：4.0%
※運用手数料(年率換算) ：0.9%
（注）本ファンドの最終貸付先（不動産事業者）が以下の条件を契約満期日の1カ月前から満期日までのある時点で同時に満たした場合且つ貸付期間延長を選択した場合、1年ごとの最大2回（最大24ヵ月相当）の延長を行います。
（1）最終貸付先の本ファンドの対象商業不動産に限定した債務残高が、資金需要者が指定
する鑑定業者による対象商業不動産に対する鑑定価額の69%を超えないこと
具体的に表すと、「原債権の残高/対象商業不動産に関する鑑定価額の値が69%を
超えないこと」
（2）本ファンドの対象商業不動産のローン利回りが年8%以上であること
具体的に表すと、「（家賃収入－光熱費等の経費）/ローン残額の値が0.08以上
であること」
※期待利回り (貸付通貨建ての年利) は運用手数料差し引き後の数字です。
※期待利回り (貸付通貨建ての年利) の計算期間は、グループ会社貸付実行日から匿名組合契約の終了日までとしています。
期待利回り、投資倍率の定義の確認はこちら
※手数料は運用開始時にご負担いただきます。
最低投資金額 ：10,000円
投資単位 ：10,000円
当初販売金額 ：1,000万円
募集期間 ：2018年10月26日～2018年11月12日
分配までの期間イメージ図
営業者：クラウドクレジット・ファンディング合同会社
※クラウドクレジット・ファンディング合同会社とはクラウドクレジット株式会社の100％子会社です。
募集・私募取扱業者：クラウドクレジット株式会社
クラウドクレジット株式会社とグループ企業の関係図
商品紹介
責任者からのご案内
左からN社CEO、当社商品部の小川、N社グループ会社の社長兼COO
本ファンドでは、米国商業不動産市場で貸付を行っている不動産金融事業者（N社）グループに対して、クラウドクレジット・ファンディング合同会社のエストニアグループ会社（Crowdcredit Estonia OÜ） が貸付を行います。
✔ 個人投資家の方が海外で不動産事業を営む企業に投資する機会は非常に限定的です。一方で、分散投資のために不動産案件をポートフォリオに組み込みたい、というニーズを持つ個人投資家の方を一定数確認しており、本ファンドの組成はそういった方々のニーズにお応えするものです。
✔ 本ファンドを組成した担当者は米国籍の大手不動産金融会社で約50年に渡り、種々の不動産案件に対して投資を行った経験を持っています。本件はその担当者が割安だと判断した物件への投資です。
✔ 本ファンドは代替投資（※）に含まれ、伝統的な投資手段である上場株式や債券の価格変動との相関性が低いため、リスク分散への寄与が大きくなります。
✔ 米国においてはＥコマースの成長といった背景から物流倉庫に対する需要が高まっています。したがって倉庫の利用率が高まる蓋然性は高く、ひいては安定した収益が得られることが見込まれます。
(※) 代替投資とは、伝統的な投資手法とは損益の相関性が異なり、結果的に市況の影響を受けにくい手法を言います。具体例としては未公開株式やコモディティ、ヘッジファンド、実物不動産、インフラへの投資等が挙げられます。本ファンドの場合、例に挙げた実物不動産への投資そのものではありませんが、後述の理由から代替投資に分類できると考えています。「魅力的な代替投資」の項をご覧ください。
【N社グループの特徴】
N社は2008年3月に米国アリゾナ州に設立された不動産金融事業者です。創業者3名はそれぞれ不動産事業者・不動産金融等の経歴を持ち、それらの経験を強みに順調に貸付残高を伸ばしています。また、グループ会社を設立し、他金融機関へのコンサルティングといった分野へ参入しています。
2017年9月時点において、グループ全体の融資残高は185百万米ドル（約205億円）、過去回収分も含めた累積融資実行額は620百万米ドル（約700億円）と急成長しています。
また、N社グループは不動産を対象とするファンドの運用をメインビジネスとしつつ、自らの知見を活かして金融機関、大手生命保険会社および未公開企業投資ファンド等の機関投資家にアドバイスを行うことで業界全体の底上げを行っています。 本ファンドはそのN社グループと、前述の通り米国において約50年の不動産投資経験を持つ弊社の担当者とが、十分な議論の末に案件を厳選したものになります。
【N社グループの主な融資先】
N社グループは通常、本件に限らず、不動産の物件を自ら購入するのではなく、不動産に対して投資を行う事業者に対する融資を行っています。N社グループが融資を行う不動産事業者は米国内に複数存在し、そのいずれも、投資対象は、中規模の事務所ビル、物流倉庫および共同住宅等の商業物件です。
N社グループは、潜在的に高い価値を持っているにも関わらず一般的な相場よりも割安な価格で取引される物件へ投資する不動産事業者を見つけ出し、さらにその中からN社グループが目利き・選別して、限られた不動産事業者に対してのみ融資を行います。
本ファンドのスキームには、N社グループの既存融資先の全てではなく、一つの不動産事業者（以下、“[本件の事業者]”）だけが含まれます。N社グループが本件の事業者に対して融資を提供する際に、N社グループが調達した資金を元にリミテッドパートナーシップ（投資事業有限責任組合）形態のファンド（以下、“本件LPファンド”）を組成しています。その本件LPファンドが本件の事業者への直接貸付人です。したがって、当社の組成するファンドの資金使途も、N社グループそのものへの貸し付けではなく、本件LPファンドに対する貸し付けになります。
【魅力的な代替投資】
本件の事業者は、N社グループが融資対象とする他の不動産事業者と同様に、その時点で相場よりも低い価格で不動産物件を取得することが特徴です。本件の事業者がN社グループに返済する原資は、保有不動産の売却で得られる資金、あるいは、商業銀行等によるリファイナンス（ローンの借換）により確保されます。融資先の不動産事業者が物件を取得する際に市場価格より低い金額で取得し、その後に物件の価値を向上させる施策を行うことから、本ファンドは不動産市況の変動から直接の影響を受けにくい代替投資になると考えられます。
【本ファンドの投資対象及び不動産物件について】
今回の投資対象とは、既にN社グループが融資を実行しているメザニンローン(劣後部分)に対する融資となります。メザニンローンは返済の順位(担保順位)がシニアローン(通常の借入金)に比べて低いですが、その分金利が高い点が特徴的なローンです。
本件の事業者はN社グループからの借り入れをもとに米国最大の都市・ロサンゼルスの後背地にあたるアリゾナ州フェニックス郊外にある物流倉庫を購入しております。不動産の鑑定額としては、コリアーズ・インターナショナル社（米国大手不動産仲介・鑑定業者）によると2018年6月時点では11.12百万米ドルとなっており、融資金額を担保鑑定額で割った担保掛け目（ローン・トゥ・バリューやLTVとも呼ばれるもの）は72%となります。また、原債権におけるスポンサーの純資産合計は2018年5月時点で42百万米ドル弱となっており、不動産業者では比較的中規模以上に位置するスポンサーで、いざという時の資本支出にも対応できる先と考えられます。
物件のイメージ
【N社グループ貸付先の不動産事業者のメザニンローン返済スケジュール】
本件の不動産事業者がN社グループから借り入れたメザニンローンの返済は、同メザニンローンの借入れ金利に比べて低い金利で商業銀行からリファイナンスを受けることで行うか、または、購入時よりも高い金額で不動産物件自体を売却することで得る資金を原資として行います。不動産物件の価値は、家賃を値上げすることで高まります。一般的に、不動産物件の価値が高まると、その物件を担保とする借り入れを低い金利で行うことが可能となり、また、高値での売却も可能となります。
本件物流倉庫のテナント入居率は面積ベースで89%ですが、全体の66%を占める既存テナントは、現在の家賃相場と比べ、平均して約20%低い賃料水準で契約しています。ただし、これらの契約は2019年前半に期限を迎えるため、その際に、既存テナントの家賃を家賃相場並みに引き上げて契約を更新するか、それができない場合は、家賃相場並みの金額で新たなテナントを誘致する予定ですので、その後の賃料水準は改善されることが期待できます。また、フェニックス内の近隣エリアでは、現状で物流倉庫の空室率が5%程度で推移しており、現地不動産アナリストによれば、今後の物流倉庫の供給を考慮してもこの先数年以内は空室率が5%程度に留まる見込みです。このように物流倉庫に対する需要が一定程度確認できることから、本件の不動産事業者としては本物件の賃料水準を相場に近づけることおよび入居率を改善することがいずれも十分に可能だと見込んでいます。
（本ファンドは、上記のとおり、N社グループへの貸付が主な事業となりますが、エストニアグループ会社は、ジョージアで個人向けに貸し付けられた短期ローン債権の買取とその回収事業も少額行います。）
（本ファンドは当社が販売するファンドのなかでも複雑なスキームを持ったファンドですので、十分にご理解のうえ投資ください）
スタッフからのオススメポイント
いつもクラウドクレジットをご利用頂き誠にありがとうございます。
本ファンドは、米国の不動産事業者がN社グループから借り入れるメザニンローンに対する投資機会となり、N社グループの融資先の不動産事業者を案件ごとにシリーズ化したファンドをご提供いたします。
メザニンローンにより資金を調達した不動産事業者は、相場に比べて割安な商業不動産物件を購入します。メザニンローンであることで金利を高く設定しながら、担保される不動産は立地条件や収益性の向上が見込めるなどの特徴をもっているため、リスク発生時の資金回収もしっかり視野に入れたファンドとなっております。
おすすめのポイント
【メザニンローンに対する投資】
メザニンローンとは通常の借入(シニアローン)と比べると返済の順位が後になりますが、その分高い金利で貸付を行う形態です。貸し手にとっては高い金利を得ることができ、借り手にとっては必要な資金を調達できるメリットがあります。本ファンドにおいてはローンの対象となる商業不動産物件も良い条件であるため、魅力的なファンドであると当社は考えております。
【優良不動産事業者への貸付】
不動産事業者が商業物件を保有する場合、通常借入を行った金融機関から追加で商業物件への資本投下(設備投資など)を求められることがございます。N社グループは不動産事業者へメザニンローンによる貸付を行う条件として、それに耐えうる一定規模の純資産を有する不動産事業者であることを前提としており、リスクに関して一定のポリシーを持った与信を行っております。
【アルファベットの表記によって代わる融資先】
本ファンドシリーズはN社グループが融資を行う不動産事業者をファンド名の最後に「A」、「B」といったアルファベットで記載しております。以前事業者「A」に投資をしたので次に「B」に投資するといった形で、同じファンドシリーズの中で分散投資することも可能となっております。
【これまで個人投資家がアクセスできなかった投資機会のご提供】
N社グループを通してのこういった代替投資はこれまで米国の大手機関投資家しか利用できませんでしたが、このたびN社ではクラウドクレジットの持つ個人投資家の購買力を評価したことから本ファンドの商品化につながりました。この機会に、是非投資のご検討をお願い申し上げます。
関連動画
本ファンドで提携をしているN社のCEOとN社グループ会社の社長兼COOより、日本の投資家の皆様へメッセージが届きました。N社の特徴や米国不動産投資のポイントについてお話いただいております。
ぜひご覧ください。
投資スキーム
投資スキームについて
クラウドクレジット・ファンディング合同会社（以下、合同会社）はクラウドクレジット株式会社のエストニア子会社（以下、エストニアグループ会社）に対して貸付を行い、エストニアグループ会社はこの借入金を原資として次のふたつの案件に対して投資を行います。お客様には、合同会社のエストニアグループ会社貸付事業に対して出資いただきます。
案件① エストニアグループ会社は、アメリカを拠点に事業を展開する不動産金融事業者（N社）へ貸付を行います。
案件② エストニアグループ会社は、MintosというP2Pレンディングプラットフォームを介して、ジョージア（旧グルジア共和国）の会社Creamfinance Georgia LLCの取り扱う個人向けローンの購入を行います。資金需要の開拓、ローン審査・貸付及び管理・回収はCreamfinance Georigia LLCが行います。Creamfinance Georgia LLCは、東欧各地で個人向け貸付事業を行っているCream Finance Holding Ltdグループの一社です。
※当社エストニアグループ会社から不動産金融事業者Nへの貸付金利は10.0％です。
※当社エストニアグループ会社は送金に際して取引銀行に対して所定の送金手数料を支払います。
※当社エストニアグループ会社がクラウドクレジット・ファンディング合同会社に対して返済を終えて当社エストニアグループ会社に残った財産は当社エストニアグループ会社の収入となります。
※本ファンドの最終貸付先（不動産事業者）が1回目の延長を行った際、当社エストニアグループ会社が不動産金融事業者Nグループ貸付先の不動産事業者から0.5%の延長手数料を収受し、同様に、２回目の延長を行った際、1.0%の延長手数料を収受します。
ファンドに関する重要情報
１．当社（クラウドクレジット株式会社）は合同会社（クラウドクレジット・ファンディング合同会社）とエストニアグループ会社（Crowdcredit Estonia OÜ）の議決権を100％保有しております。また当社の代表取締役である杉山智行は、合同会社の代表社員である当社の職務執行者およびエストニアグループ会社のDirectorをそれぞれ兼務しており、両社の財務及び営業又は事業の方針の決定に関して影響を与える立場にあります。
２．合同会社およびエストニアグループ会社の主な経営・財務指標は以下のとおりです。
３．本ファンドに関する資金使途および事業計画の概要につきましては、本サイトおよび本サイトに掲載しております契約締結前交付書面等を参照ください。
４．本ファンドに関する出資金は、金融商品取引業等に関する内閣府令第125条その他の法令に定める基準に則り、合同会社が開設するファンドの種類別・号数別に開設する口座で分別管理を行います。
５．本ファンドに関連するリスクにつきましては、本サイトおよび本サイトに掲載しております契約締結前交付書面等を参照ください。また本ファンドの譲渡や中途解約は、匿名組合契約書に定める場合を除きお受けできません。
６．本ファンドの出資対象事業の概況等につきましては、合同会社の委託を受けた当社が、ウェブサイト（マイページを含む）に掲載する方法もしくは電子メールにて送付する方法により、お客さまにファンド報告書を交付してお知らせいたします。
７．本ファンドに関する運用手数料は、出資額の総額が募集金額に達しないまたはエストニアグループ会社に資金を貸し付け回収する事業が開始できないと判断したことを理由に、合同会社が匿名組合契約を解除した場合を除き、払い戻しはいたしません。詳しくは契約締結前交付書面をご確認ください。
提携会社
提携会社
クラウドクレジット・ファンディング合同会社はバルト三国を始めとした東欧地域で運用されているMintosというP2Pレンディングマーケットプレイスを介してCream Finance Holding Ltd.（クリームファイナンス）の子会社Creamfinance Georgia LLC（旧称Crediton LLC）が取り扱う貸付に投資を実施します。
本ファンドの事業で貸付を受けるエストニアグループ会社は、エストニア・ジョージア・ラトビア・リトアニア等のオリジネーターが提供する貸付を取り扱うプラットフォームであるMintosを運営するAS Mintos Marketplaceと提携を行っております。
2016年2月現在、SEB投資銀行出身の最高経営責任者、会計事務所Ernst & Young出身の最高財務責任者を始めとする従業員数は13名、また、ベンチャーキャピタルより1百万ユーロの出資を受けております。
Rietumu銀行（バルト三国を拠点とした主要銀行のひとつ）をスポンサーとしてTechHub Academy（イギリスをはじめとしたヨーロッパ地域を中心とした起業家のネットワーク）が開催したRietumu FinTech Challengeではベストスタートアップ賞受賞、AltFi（クラウドファンディングなど新しい金融分野に特化した、イギリスのニュースサイト）によるWatch awardではRunner-Up for the Oneに選出、またThe European Fin Tech Awards にノミネートされるなど、欧州地域でミントスへの注目が集まっています。
本ファンドの事業で貸付を受けるエストニアグループ会社は、AS Mintos Marketplaceが運営するMintos経由でCream Finance Holding Ltdのジョージア（旧 グルジア）子会社Creamfinance Georgia LLC（旧称 Crediton LLC）が取り扱う貸付に対して投資を行います。Creamfinance Georgia LLCはCream Finance Holding Ltdがジョージアで展開するブランドのcrediton.geを運営しております。
Cream Finance Holding Ltdグループは2010年にラトビアで設立された、オンライン個人向けローンサービス事業者です。2014年にはベンチャーキャピタルより5百万ユーロの資金調達を行い、商品の拡充と新市場の開拓を進め、現在はラトビア・ポーランド・チェコ共和国・デンマーク・メキシコ・ジョージアで事業を展開しており、各国で上位のシェアを占めています。
また、同社ではJP Morgan、HSBC、コカ・コーラ、Google、Apple、Fujitsuなどといった企業で経験を積み、金融やマーケティング、IT分野に精通した社員が200名超（2016年2月現在）在籍し、技術面の強化やオペレーションの効率化などに取り組んでおります。
Cream Finance Holding Ltdは事業展開している国やローンの種類に応じて複数のブランドを展開しており、本ファンドでは、ジョージアで展開しているブランドのcrediton.geを運営するCream Finance Holding Ltdの子会社Cream Finance Georgia LLCが取り扱う貸付に対して投資を行います。
Creamfinance Georgia LLCはジョージア法の下に設立された有限会社です。
主なリスク
主なリスク
！ 貸付金および購入債権の回収リスク
本ファンドにおいて、クラウドクレジット・ファンディング合同会社（以下、合同会社）が貸付を行うエストニアグループ会社はアメリカ合衆国に籍を置く不動産金融ファンド会社（N社）からの返済金および仲介業者であるAS Mintos Marketplaceを介して購入したCreamfinance Georgia LLCが貸し付けた債権の回収金を原資としてグループ会社貸付の元利金を返済します。そのため、不動産金融ファンド会社（N社）および購入した債権の債務者の信用力の全体的な悪化などでグループ会社貸付の回収が予想通りになされなかった場合、本事業における収益の減少または費用の増加がもたらされるおそれがあります。
！ 仲介業者AS Mintos Marketplace（ミントスマーケットプレイス）提携オリジネーターCreamfinance Georgia LLC、および当社の信用リスク
エストニアグループ会社は、仲介業者のAS Mintos Marketplaceを介して資金需要の開拓、審査・貸付及び管理・回収業務をジョージア(旧 グルジア)の会社であるCreamfinance Georgia LLCに委託します。そのため、AS Mintos Marketplace、Creamfinance Georgia LLC、クラウドクレジット株式会社グループ(クラウドクレジット株式会社、合同会社、エストニアグループ会社)が当該業務の遂行が困難ないし不可能となった場合に、本ファンドにおける収益の減少または費用の増加がもたらされるおそれがあります。
！ 為替リスク
当社はエストニアグループ会社に対して米ドル建てで貸付を行うため、お客様は米ドル/円の為替リスクを負うことになります。
！ 法制度の変更リスク
日本・エストニア共和国・アメリカ合衆国・ラトビア共和国およびジョージアにおいて、本事業の遂行に影響を与える法制度（各国間における租税条約及び税制を含むがそれに限らない）が変更された場合、本事業における収益の減少または費用の増加がもたらされるリスクがあります。
！ カントリー・リスク
エストニアグループ会社の事業は、一つ目はアメリカ合衆国の会社への貸付け、もう一つはラトビア共和国のプラットフォームを経由し、ジョージアの顧客（債務者）を対象にして、ジョージアのオリジネーターに主な業務を委託して行われます。そのため、エストニア共和国・アメリカ合衆国・ラトビア共和国およびジョージアの政治経済情勢等の要因による影響を受けて本事業において想定外の費用または損失が生ずるリスクがあります。
！ 元本損失のリスク
上記記載のリスクに加え「契約締結前交付書面」に列挙したリスクによりお客様の出資金について元本の損失が生ずるリスクがあります。
過去の運用実績
「米国不動産ローンファンド」シリーズの満期時運用レポート
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